Co to jest WZ? Do czego potrzebne są Warunki Zabudowy

WZ to nic innego jak „Warunki Zabudowy”. W przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego  inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jest  zobowiązany aby wystąpić o wydanie warunków zabudowy.

O decyzję o warunkach zabudowy staraj się, jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a chcesz zmienić jej sposób zagospodarowania, na przykład:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m²

Warunki zabudowy określają możliwości zabudowy nieruchomości z poszanowaniem zabudowy sąsiedniej. Warunki Zabudowy określają:

• Usytuowanie linii zabudowy
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
• szerokość elewacji frontowej;
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
• geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych)

Podstawą do wydania warunków zabudowy jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,  ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

Decyzja o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ)

Kiedy możesz skorzystać?

Wniosek składa się do urzędu gminy / urzędu miasta. Formularz wniosku powinien być dostępny na stronie internetowej gminy. Każda gmina może mieć własny formularz, nie ma odgórnych rozwiązań dotyczących formy i układu wniosku. Ustawa ustala wyłącznie podstawową zawartość informacji, jakie są niezbędne dla prawidłowego przygotowania projektu decyzji WZ.

Kto może skorzystać?

Każdy inwestor (nie musisz być właścielem nieruchomości żeby uzyskać decyzję WZ). Urząd może otrzymać kilka różnych wniosków dotyczących tej samej nieruchomości, np. jeden wniosek może dotyczyć ustalenia warunków dla budynku mieszkalnego, a inny np. dla budynku handlowego czy produkcyjnego. Co ważne, uzyskanie pozwolenia na budowę na jedną z tych inwestycji na podstawie  decyzji o warunkach zabudowy  może wykluczyć realizację pozostałych.

Co musisz przygotować?

Dla każdej inwestycji:

• Wypełniony wniosek, najczęściej formularz udostępniony jest na stronie internetowej gminy lub w biurze podawczym.
• Mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa katastralna, z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:500, 1:1000 lub, dla inwestycji liniowych dopuszcza się 1:2000. Dopuszcza się mapę w postaci cyfrowej. Złóż 1 mapę czystą. Na 2 egzemplarzu wskaż lokalizację inwestycji i obszar objęty wnioskiem. Ponadto, zaznacz granice terenu objętego wnioskiem oraz obszar, na który będzie oddziaływać planowana przez ciebie inwestycja.

Mapa powinna:

• obejmować swoim zakresem obszar nie mniejszy niż 3-krotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem – nie może to być mniej niż 50 metrów
• być przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego

Jeśli nie wiesz, co zaznaczyć na mapie, może to zrobić za ciebie np. architekt. Kopię mapy zasadniczej albo katastralnej uzyskasz w odpowiednim urzędzie, który prowadzi państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny.

• Dołącz opisowe oraz graficzne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych.
• W zależności od rodzaju inwestycji może być wymagane, abyś dołączył decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Listę przedsięwzięć, dla których musisz uzyskać decyzję środowiskową znajdziesz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
• Jeśli inwestycja wymaga podłączenia do sieci uzbrojenia terenu, to złóż dokument potwierdzający możliwość takiego podłączenia. Może to być np. umowa na wykonanie uzbrojenia terenu zawarta pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną (np. gestorem sieci), a inwestorem. Taka umowa potwierdza spełnienie warunku wystarczającego uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego.
• W przypadku gdy działasz przez pełnomocnika nie zapomnij o 17 zł opłaty skarbowej.
• Pamiętaj, że urząd prowadzący postępowanie nie może uzależnić wydania ci decyzji o warunkach zabudowy od twojego zobowiązania do spełnienia dodatkowych warunków i świadczeń – chyba że urząd uzasadni je konkretnymi przepisami.

Gdzie składasz dokumenty?

Właściwy dla danej działki oraz inwestycji urząd np.

• Urząd gminy
• Urząd miasta
• Urzędy miast na prawach powiatu
• Urząd dzielnicowy
• Urząd wojewódzki

Ile zapłacisz?

• 0 zł – opłaty skarbowej nie płacą właściciele oraz użytkownicy wieczyści
• 0 zł – opłaty nie wnosi się za ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego
• 0 zł – opłaty skarbowej nie płacą organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego
• 598 zł – opłata wnoszona przez pozostałe podmioty (w szczególności osoby trzecie, niebędące właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości)

Ile będziesz czekać?

Twoja sprawa zostanie załatwiona w ciągu miesiąca. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy lub dłużej, o czym poinformuje cię urząd.

W praktyce termin ten może być dłuższy, gdyż nie wlicza się do niego terminów przewidzianych w przepisach na uzyskanie uzgodnień, opinii, czy też okresów zawieszenia postępowania. Ponadto wydanie decyzji może się opóźnić z innych przyczyn, np. winy strony, czy też przyczyn niezależnych od urzędu