ODBIÓR MIESZKANIA OD DEWELOPERA – ZBIÓR NAJWAŻNIEJSZYCH INFORMACJI 2023

Artykuł zawiera wiedzę zebraną przez inżynierów z firmy Experci Budowlani na temat odbiorów technicznych mieszkań i domów. Przydatny dla osób planujących odbiór mieszkania od dewelopera, zawiera informacje potrzebne do przeprowadzenia prawidłowego odbioru technicznego. Zapraszamy do czytania.

Experci Budowlani, jedna z największych firm inżynieryjnych w Polsce specjalizująca się w odbiorach mieszkań wyjaśnia różnicę pomiędzy odbiorem technicznym mieszkania a przekazaniem kluczy do mieszkania przez dewelopera. Artykuł ujawnia, na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym i odpowiada na najważniejsze pytania dotyczące tego procesu.

Procedura odbioru mieszkania od dewelopera – krok po kroku

Odbiór mieszkania od dewelopera to etap procesu zakupu mieszkania, w którym deweloper umożliwia kupującemu lub jego przedstawicielowi, aby ten ocenił zgodność stanu mieszkania z umową, a także obowiązującymi normami budowlanymi. Niestety znaczna część kupujących staje w obliczu tego wyzwania po raz pierwszy i tutaj wszystko poważnie się komplikuje. Brak doświadczenia to brak wiedzy, a brak niezbędnej wiedzy to potencjalne kłopoty. W związku z tym przyszły właściciel mieszkania ma prawo do niewiedzy w zakresie, czym jest odbiór techniczny mieszkania, na czym polega i kto powinien w nim uczestniczyć. Właśnie dlatego w poniższym artykule wyjaśniamy wszystko najdokładniej jak to możliwe.

Aby uniknąć problemów z deweloperem, przed odbiorem mieszkania należy się do niego odpowiednio przygotować. Media często donoszą o deweloperach, którzy nie dotrzymują umowy, wykonują prace źle lub niezgodnie ze sztuką budowlaną. Aby uniknąć takiej sytuacji, nabywcy powinni być ostrożni i dokładnie sprawdzać stan mieszkania przed odbiorem kluczy, aby uniknąć konieczności napraw na własny koszt. Oto nasze rady jak to zrobić!

Trzeba jednak najpierw zrozumieć, czym w ogóle jest odbiór mieszkania i jak powinien prawidłowo przebiegać. Warto też wiedzieć, jak się do niego przygotować, czego można wymagać od dewelopera, czego od niego oczekiwać, a na jakie ustępstwa ewentualnie się zgodzić. Na pewno wybierając się na to formalne spotkanie, warto zabrać ze sobą fachowca, który świetnie orientuje się w tych sprawach. Chodzi tu o inspektora budowlanego lub innego specjalistę, pozostającego w stałym kontakcie z inspektorem budowlanym. Jak już wspomnieliśmy powyżej, nabywca mieszkania ma prawo nie orientować się w kwestiach stricte branżowych, ale też przysługuje mu prawo, zabrania ze sobą na to spotkanie kogoś, kto ma wiedzę i doświadczenie w odbiorach. 

Aby przystąpić do odbioru mieszkania, ważne jest, aby zrozumieć, jak powinien on prawidłowo przebiegać i co należy wiedzieć na jego temat. Dlatego warto się do niego odpowiednio przygotować, znać swoje prawa i oczekiwania wobec dewelopera oraz być gotowym na ewentualne ustępstwa. Warto też mieć przy sobie specjalistę, takiego jak inspektor budowlany lub osobę z jego stałego kontaktu, która posiada wiedzę i doświadczenie w odbiorach mieszkań. Nabywca mieszkania nie musi być specjalistą, ale ma prawo zabrać ze sobą na to spotkanie osobę, która ma taką wiedzę i doświadczenie w odbiorach mieszkań.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak przebiega odbiór mieszkania od dewelopera, ten tekst jest dla Ciebie. Omawiamy w nim każdy szczegół tej procedury. Zauważ, że inspektorzy budowlani mają swoje własne sposoby i narzędzia, którymi efektywnie wykonują swoją pracę, zapewniając jednocześnie satysfakcjonujące rezultaty. Nasz zespół zawiera takich specjalistów, więc zachęcamy Cię do współpracy z nami.

Jak długo czeka się na mieszkanie od dewelopera?

Chcesz wiedzieć, jak długo musisz czekać na mieszkanie od dewelopera? Czas oczekiwania na dostarczenie mieszkania zależy od kilku czynników. Jeśli kupujesz już gotowe mieszkanie, to zwykle potrzebujesz kilku miesięcy na załatwienie wszelkich formalności. Jednak jeśli kupujesz mieszkanie jeszcze przed jego budową, czas oczekiwania może wynosić nawet kilka lat. Warto zasięgnąć opinii poprzednich klientów dewelopera, aby uzyskać wyobrażenie o czasie oczekiwania na mieszkanie. Każda inwestycja jest inna, ale warto mieć świadomość ogólnych tendencji w działalności dewelopera.

Odbiór techniczny mieszkania, a ustawa deweloperska

Zasady kupowania mieszkań i domów w Polsce zmieniły się po wprowadzeniu Ustawy Deweloperskiej w 2011 roku. Ta ustawa wprowadziła restrykcje dla deweloperów, jak np. obowiązek utrzymywania rachunków powierniczych, a także określiła, że każde wydanie mieszkania/domu od dewelopera musi być poprzedzone odbiorem technicznym. Odbiór to moment, w którym deweloper udostępnia gotowe mieszkanie nabywcy, aby ten mógł sprawdzić zgodność z umową i normami budowlanymi.

Odbiór techniczny mieszkania jest obowiązkowy tylko dla osób kupujących mieszkanie przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Natomiast, jeśli umowa zostanie podpisana po uzyskaniu pozwolenia, to klient nie podpisze umowy deweloperskiej i odbiór techniczny będzie możliwy tylko po wcześniejszej umowie z deweloperem.

Z kim pójść na odbiór mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania powinny wspólnie przeprowadzić nabywca lub jego pełnomocnik oraz deweloper lub jego przedstawiciel. Podczas odbioru nabywca wskazuje wszelkie wady i usterki, które są zapisywane w protokole odbioru. W odbiorze może też uczestniczyć przedstawiciel generalnego wykonawcy i firmy podwykonawczej. Ustawa deweloperska zezwala na udział pełnomocnika w imieniu nabywcy.

Oprócz ww. osób, w odbiorze technicznym mieszkania może uczestniczyć również rzeczoznawca budowlany, który może udokumentować stan nieruchomości i jej zgodność z prawem. Zalecane jest także, aby osoba dokonująca odbioru technicznego miała ze sobą projekt budowlany oraz dokumentację techniczną.

Czasami w odbiorze uczestniczą także przedstawiciele podwykonawców albo nawet producentów (np. producent okien, które – jeśli będą porysowane – powinny zostać wymienione).

Ważne, aby podczas odbioru technicznego nie pomijać żadnego aspektu dotyczącego stanu nieruchomości, tj. instalacji, wykończenia, stanu ścian, tynków i wylewek, a także oceny jakości wykonania. Nieodpowiednie działania podczas odbioru technicznego mogą skutkować brakiem możliwości reklamacji w przyszłości.

Warto zaznaczyć, że odbioru technicznego nie należy mylić z odbiorami końcowymi, które dokonywane są po wykończeniu mieszkania i pozwala na uzyskanie odpowiednich dokumentów, tj. pozwolenia na użytkowanie i księgi wieczystej. Odbioru technicznego można dokonać w trakcie budowy mieszkania i jest on wymagany przed podpisaniem umowy notarialnej.

W ustawie deweloperskiej nie ma zakazu, a więc jest pozwolenie, aby w imieniu kupującego mieszkanie występował pełnomocnik (szczegóły o odbiorze mieszkania przez pełnomocnika są opisane w tym poradniku.

Kto uczestniczy w odbiorze mieszkania?

• Kupujący mieszkanie lub jego przedstawiciel (obecność konieczna);
• Przedstawiciel dewelopera (obecność konieczna);
• Przedstawiciel generalnego wykonawcy (obecność dobrowolna, ale bardzo często obecny);
• Podwykonawcy, producenci, np. okien, drzwi (obecność dobrowolna);
• Wynajęty pomocnik nabywcy (obecność dobrowolna, ale zalecana).

Odbiór mieszkania od dewelopera z zatrudnionym specjalistą – czy warto?

Zgodnie z ustawą deweloperską przy odbiorze nabywca lokalu może korzystać pomocy innych osób. Takim pomocnikiem przy odbiorze dla nabywcy może być każdy: przyjaciel, szwagier(spec od budowlanki), architekt wnętrz lub ekipa wykończeniowa, która została już wynajęta do wykończenia mieszkania. Na naszym rynku klienci deweloperów co, raz częściej zlecają odbiór wyspecjalizowanym w tym zakresie firmom. Jest to słuszne założenie, ponieważ doświadczenie pozyskane na niezliczonej liczbie odbiorów zapewne pozwoli wykryć wiele niedoskonałości i usterek, a nie da się go zdobyć, czytając prasę budowlaną. Experci Budowlani to firma z ogromnym doświadczeniem specjalizująca się właśnie w odbiorach mieszkań od dewelopera, a wszyscy nasi specjaliści mają uprawnienia budowlane.

Kiedy jest czas na odbiór mieszkania?

W myśl Ustawy deweloperskiej przeniesienie własności mieszkania lub domu na nowego nabywcę poprzedzone jest odbiorem technicznym mieszkania, lub domu jednorodzinnego. Biorąc pod uwagę powyższe odbiór, musi nastąpić przed notarialnym przeniesieniem własności. Prawo budowlane mówi, że mieszkania można odbierać jedynie w budynkach, które zostały dopuszczone do użytkowania. Praktyka jednak wygląda inaczej i odbiór mieszkania od dewelopera powinien odbyć się pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie a podpisaniem umowy notarialnej z nabywcą lokalu. 

Deweloper wzywa nabywcę do zrealizowania odbioru przy pomocy środków komunikacji wymienionych w umowie deweloperskiej. Najczęściej jest to najpierw wiadomość mailowa, a w kolejnym kroku pismo za potwierdzeniem odbioru.

Opóźnienia w odbiorze mieszkania – niezbędna pomoc w zakupie mieszkania.

W większości przypadków deweloper nie ponosi żadnych konsekwencji za przekroczenie terminu odbioru technicznego. Ustawa deweloperska nie obliguje dewelopera do wprowadzenia w dokumencie informacji o odsetkach umownych, sankcjonujących przekroczenie terminu. Zatem jeżeli firma deweloperska sama nie wykopie pod sobą dołka zapisem o karze umownej, nie masz niestety prawa rościć sobie odszkodowania od producenta nieruchomości.

Czy deweloper może wymusić konkretny termin odbioru mieszkania?

Według ustawy deweloperskiej deweloper nie może wymusić na nabywcy konkretnego terminu odbioru technicznego mieszkania. Dla nabywcy oznacza to, że deweloper nie może wskazać tylko jednego możliwego terminu na odbiór. W myśl tego zapisu bezprawne jest odznaczenie odbioru jako zrealizowanego, jeżeli termin nie odpowiadał nabywcy. Jako kupujący masz pełne prawo nie zgodzić się na proponowany termin i uzgodnić dogodną dla obu stron alternatywę.

Jaka jest różnica między odbiorem technicznym a odbiorem kluczy?

Regularnie spotykamy się z faktem, iż nasi klienci zlecający usługę odbioru technicznego nie mają wiedzy, że odbiór mieszkania od dewelopera nie jest tym samym co przekazanie i odbiór kluczy. Odbiór techniczny mieszkania uprawnia nabywcę do weryfikacji realizacji inwestycji zgodnie z zawartą umową deweloperska i obowiązującymi normami budowlanymi. Podsumowaniem odbioru mieszkania jest protokół, w którym wymienione zostają wszystkie usterki, niedoróbki oraz niezgodności z projektem i standardami.

Przekazanie kluczy następuje w momencie, w którym prawnie po podpisaniu umowy notarialnej przechodzi na nas posiadanie nieruchomości. W momencie wydania mieszkania przechodzą na kupującego także wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu.

Od momentu przekazania kluczy:

• Deweloper ani jego przedstawiciele nie mogą wchodzić do mieszkania,
• Spisywane są stany liczników,
• Nabywca ponosi ryzyko uszkodzenia mieszkania.

Kiedy odbieram klucze do mieszkania?

Umowy deweloperskie są kształtowane na wiele sposobów dlatego, aby zorientować się, czy odbiór techniczny pokrywa się z przekazaniem kluczy (wydaniem lokalu) niezbędne jest jej dokładne przeczytanie. Dowolność kształtowania ów dokumentu sprawia, że przekazanie kluczy może być określanie wieloma synonimami: „wydanie mieszkania”, „odbiór kluczy”, „przekazanie kluczy”, „przeniesienie posiadania”. Powyższe przykłady oznaczają przekazanie kluczy i jeżeli w umowie istnieje zapis o równoczesnym ich przekazaniem w dniu odbioru technicznego, to natychmiast po zakończeniu odbioru technicznego możesz ubiegać się o wręczenie kluczy do własnego M.

Pamiętaj jednak, że zgodnie z przepisami polskiego prawa w razie braku odmiennych postanowień umownych, przejście posiadania mieszkania/domu następuje w momencie przeniesienia jego własności na nabywcę, a więc dopiero po zawarciu notarialnej umowy przenoszącej własność.

Co to jest przegląd techniczny mieszkania?

Przed oficjalnym odbiorem mieszkania możliwa jest weryfikacja zgodności prowadzonych prac z umową i zasadami współczesnego budownictwa. Taka weryfikacja nosi nazwę przeglądu technicznego. Pytanie tylko jak człowiek, który na co dzień pracuje w zupełnie innej branży i nigdy do tej pory nie kupował mieszkania, ma wiedzieć, jak to sprawdzić? Przecież nawet po przeczytaniu wszystkich artykułów i papierowych wydań Muratora nie stajemy się ekspertami w tej dziedzinie. Niewiedza i pośpiech w kierunku odebrania kluczy do mieszkania może być najgorszym doradcą i narazić przyszłego właściciela na wiele kosztów i nieprzyjemności. Nasi Experci mogą doradzić na każdym etapie procesu budowlanego, a co za tym idzie także podczas przeglądu technicznego.

Im więcej błędów wyłapiesz jeszcze na etapie procesu wykonawczego przed ostatecznym odbiorem tym większa szansa na ich efektywne zredukowanie. To właśnie dlatego prawidłowa wiedza i odpowiednia konsultacja z naszymi fachowcami może być tak kluczowa i przenieść się na ostateczny szybszy termin przekazania kluczy.

Często nawet sprawdzenie dokumentacji w trakcie rozmowy z deweloperem nastręcza wielu trudności. Z naszych obserwacji wynika, że nabywcy nie do końca rozumieją poszczególne słowa i zapisy w dokumentacji. W kolejnych akapitach wyjaśniamy jak ważne jest, prowadzenie prac budowlanych zgodnie z obowiązującymi normami i które działania są najbardziej kluczowe dla Ciebie po odbiorze mieszkania.

Odbiór mieszkania dopuszczalne odchyłki – co sprawdzić?

Odbiór mieszkania od dewelopera jest jednym z ważniejszych etapów zakupu nowego mieszkania na rynku pierwotnym. To właśnie w tym momencie nabywca może zweryfikować, czy mieszkanie spełnia wszystkie wymagania, jakie zostały określone w dokumentacji umownej oraz w normach budowlanych. Dlatego też bardzo ważne jest, aby podczas odbioru technicznego, dokładnie sprawdzić mieszkanie i zwrócić uwagę na wszystkie ewentualne nieprawidłowości.

Wadliwość mieszkania może dotyczyć wielu aspektów, w tym np. jakości wykonania instalacji elektrycznej, grzewczej czy wodno-kanalizacyjnej, jakości stolarki okiennej i drzwiowej, a także jakości wykonania tynków, posadzek, ścian i ogrzewania.

Wzorce kontroli mieszkania odbieranego na rynku pierwotnym powinny obejmować:

• Sprawdzenie zgodności mieszkania z dokumentacją umowną. Należy zwrócić uwagę, czy wszystkie udogodnienia, które zostały ujęte w dokumentacji, zostały właściwie wykonane.
• Kontrola zgodności z normami budowlanymi i Polskimi Normami. To właśnie normy określają, jakie powinny być wymagania dla poszczególnych elementów budynku, takich jak instalacje, stolarka okna i drzwi, a także jakość wykonania tynków i posadzek.
• Weryfikacja zwykłych wad i usterek. To właśnie w tym momencie należy dokładnie obejrzeć mieszkanie i zwrócić uwagę na wszystkie nieprawidłowości, takie jak np. pęknięcia w ścianach, nieszczelne okna, czy też usterki instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.

Jakie dokumenty zweryfikować podczas odbioru technicznego?

Nie ma jednego obowiązującego standardu technicznego dotyczącego dostarczania mieszkań przez deweloperów. Szczegóły, takie jak rodzaj tynku i wylewki oraz metraż mieszkania, zależą od umowy pomiędzy nabywcą a deweloperem. Zazwyczaj umowa deweloperska nie zawiera szczegółowej specyfikacji technicznej.

Informacja o specyfikacji technicznej mieszkania lub domu można znaleźć w dokumencie nazywanym standardem wykończenia. Ten dokument jest obowiązkowym załącznikiem do prospektu informacyjnego, który z kolei jest częścią umowy deweloperskiej. Przed odbiorem nieruchomości warto zapoznać się ze standardem, ponieważ zawiera on informacje o elementach technicznych, do których wykonania i oddania deweloper jest zobowiązany.

Według jakich norm sprawdzamy mieszkanie?

Czasami niektóre wady w mieszkaniu nie wynikają z braku spełnienia przez dewelopera wymagań określonych w standardzie wykończenia, ale po prostu z jego nieprzestrzegania obowiązujących norm budowlanych, do których powinny odpowiadać nowo wybudowane nieruchomości (takie normy mogą być określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa dotyczącym wymagań technicznych). Na przykład, standard wykończenia nie zawsze i najczęściej nie będzie określał, że deweloper zobowiązuje się do oddania mieszkania z prostymi ścianami. Jednak nawet bez takiego zastrzeżenia w prospekcie, ściany w lokalu oddawanym przez dewelopera powinny zawsze odpowiadać normie budowlanej, która określa dopuszczalne odchylenia.

Przed odbiorem technicznym mieszkania warto znać niektóre z Polskich Norm, takie jak PN-ISO 9836:2015 dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, PN-B-10110:2005 dotyczącej zasad i wymagań technicznych tynków gipsowych, oraz PN-53/B-1014 mówiącej o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki i płytek. Te normy zostały wydane przez Polski Komitet Normalizacyjny i część z nich jest obowiązująca jako prawo w Polsce. Niektóre ustawy i rozporządzenia także powołują się na te normy.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Oto lista kluczowych punków, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Zwróć uwagę, że ta lista dotyczy głównie mieszkań w stanie deweloperskim i nie obejmuje mieszkań w pełni wykończonych (tzn. pod klucz) oraz domów, które wymagają dodatkowych kontroli, takich jak elewacja i otoczenie. Nasza firma Pewny Lokal oferuje również usługę profesjonalnego odbioru takich nieruchomości.

Sprawdzenie tynków i ścian

Podczas odbioru mieszkania w stanie deweloperskim, ważne jest, aby dokładnie sprawdzić stan tynków i ścian. Inżynierowie odpowiedzialni za odbiór techniczny skupiają się na takich elementach jak pęknięcia w narożnikach, odspojenia tynku, nierówności powierzchni, ubytki przy kontaktach i włącznikach światła oraz innych newralgicznych miejscach. Celem jest zidentyfikowanie ewentualnych wad i zapewnienie, że ściany i tynki zostaną wykonane zgodnie z najwyższymi standardami jakości.

Kontrola pionów, poziomów i płaszczyzn

Aby sprawdzić pion, należy użyć wymiarowej poziomicy lub łaty o długości jednego i dwóch metrów. Aby to zrobić, należy przyłożyć łatę pionowo do ściany i przyprzeć jedną końcówkę do ściany, a drugą odchylić, aż do momentu, gdy oczko w libelli rurkowej znajdzie się między kreskami. W ten sposób można ustalić odchyłkę.

Aby sprawdzić poziom, należy położyć łatę poziomo na podłodze, płytkach, parapetach, grzejnikach lub innej powierzchni i odchylić jedną ze stron, aż do momentu, gdy oczko w libelli rurkowej znajdzie się między kreskami. W ten sposób można ustalić odchyłkę.

Równość powierzchni można sprawdzić przez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomo, pionowo itp.) i zwrócenie uwagi na to, czy łata równomiernie przylega do powierzchni na całej swojej długości.

Nasi specjaliści podczas kontroli wyposażeni są w specjalne laserowe urządzenie do pomiarów płaszczyzn wylewek.

Kąty

Aby sprawdzić kąty, najczęściej stosuje się kątownik o długości 50/100 cm lub 100/100 cm. Norma PN-B-70/B-10100 wskazuje, że odchyłki powinny być mierzone na ramieniu 100 cm kątownika, co oznacza, że nie jest konieczne stosowanie kątownika 100/100 cm. Jeśli wykryta zostanie odchyłka, aby potwierdzić, że brak kąta jest efektem przecięcia się płaszczyzn, a nie zaburzenia powierzchni tynku w najbliższym narożniku, należy obrócić kątownik i użyć ramienia 100 cm do pomiarów. Następnie należy upewnić się, że wartość odchyłki nadal jest poza granicami normy.

Okna i drzwi

Podczas odbiorów technicznych specjaliści z firmy zatrudniającej odbieraczy skupiają się na szczegółowej kontroli szyb okiennych, zwracając uwagę na ewentualne rysy w głównej strefie. Przeszukują także ramę, by sprawdzić, czy nie występują tam zabrudzenia, ubytki czy podwinięte uszczelki. Warto pamiętać o sprawdzeniu parapetów. Te wykonane z kamienia lub konglomeratu powinny posiadać polerowaną powierzchnię, zaś dopuszczalne odchylenie od płaszczyzny parapetu to 1 mm. Odległość parapetu od grzejnika powinna wynosić co najmniej 10 cm.

Podczas inspekcji drzwi należy zwrócić uwagę na występowanie rys na szyldach i ramach, a także na stan narożników i dolnej krawędzi drzwi, aby upewnić się, że nie uległy uszkodzeniom mechanicznym. Eksperci z firmy Pewny Lokal sprawdzają również, czy drzwi po pełnym otwarciu pozostają stabilnie w pozycji otwartej, a także czy nie samoczynnie się otwierają lub zamykają. W przypadku drzwi wejściowych do mieszkania, obowiązujące minimalne wymiary określone przez rozporządzenie Ministra Budownictwa to 0,9 m na 2 m, a wysokość progu nie powinna przekraczać 2 cm.

Podłogi i wylewki

Podczas odbioru technicznego należy zwrócić szczególną uwagę na spękania wylewki, a także ewentualne ruchy pionowe (klawiszowanie) w miejscach dylatacji. Kontrola przylegania cokołu do ściany/podłogi oraz fug jest równie ważna. Nasza firma oferuje precyzyjne badanie mieszkania deweloperskiego z wykorzystaniem urządzenia laserowego do pomiaru płaszczyzny wylewki, co pozwala na określenie odchyłki wylewki w skali całego pomieszczenia z dokładnością do 0,4 mm. Dzięki takiemu badaniu i wyprowadzeniu wszystkich nierówności unikniesz w przyszłości zapadania się podłóg panelowych, parkietu czy nieestetycznego pękania płytek.

Balkon i miejsce postojowe

Przy odbiorze balkonu ważne jest sprawdzenie jakości obróbek blacharskich, spadków, mocowania i stanu balustrady. Najczęstsze problemy z balkonami to spadki posadzki, braki fug, pęknięcia płytek, korozja, ubytki farby i rysy na balustradzie. W przypadku miejsca postojowego w hali garażowej, konieczne jest potwierdzenie, że jego wymiary są zgodne z obowiązującymi przepisami (aktualnie 2,3 m x 2,5 m).

Instalacja elektryczna

Specjaliści z naszej firmy dbają o to, by instalacje elektryczne w mieszkaniach spełniały normy bezpieczeństwa. Kontrolują oni poprawność wykonania punktów elektrycznych, a także stan i funkcjonalność skrzynki elektrycznej. W trakcie inspekcji sprawdzają też prawidłowe działanie bezpieczników oraz swobodne otwieranie i zamykanie drzwiczek. W przypadku mieszkań już podłączonych do sieci elektrycznej, nasz zespół pomaga upewnić się, że napięcie w gniazdkach jest na właściwym poziomie i wynosi 230 V.

Ogrzewanie mieszkania

Aby odebrać mieszkanie, należy upewnić się, że montaż grzejników jest włączony w standard wykończenia. Przy odbiorze należy zwrócić szczególną uwagę na zamocowanie głowic termostatycznych w każdym grzejniku i na ich stabilne zamocowanie. Aby upewnić się, że grzejniki działają prawidłowo, warto sprawdzić ich napełnienie powietrzem, np. za pomocą pirometru lub kamery termowizyjnej.

Pozostałe instalacje

Należy zwrócić uwagę na zgodność instalacji wentylacyjnej z projektem, zwłaszcza w budynkach powyżej 9 pięter, gdzie wentylacja powinna być mechaniczna. W łazience i kuchni, jeśli brak jest okna, należy zamontować kratkę wentylacyjną. W pomieszczeniach brudnych, tj. łazience, toalecie, kuchni, garderobie i spiżarni, wentylacja jest konieczna. Podczas odbioru instalacji należy też sprawdzić zgodność instalacji gazowej z projektem, obecność gniazd telewizyjnych oraz sprawność domofonu.

Czy warto sprawdzić mieszkanie kamerą termowizyjną?

Kamera termowizyjna pozwala na wykrycie mostków termicznych oraz miejsc, gdzie może rozwijać się pleśń i grzyby, czyli ognisk korozji biologicznej. W rękach wykwalifikowanego inżyniera kamera umożliwia sprawdzenie szczelności okien, zapobiegając konieczności ich wymiany przez nabywcę mieszkania. Kamera pozwala również na wykrycie zacieków i zawilgocenia, które nie są widoczne gołym okiem, unikając konieczności usuwania grzyba przez nabywcę mieszkania na swój koszt. Prawidłowa wiedza i odpowiednie narzędzia w rękach inżyniera to nie oceniona pomoc w zakupie mieszkania.

Czy mogę odmówić przyjęcia kluczy od dewelopera?

Zgodnie z umową deweloperską, przekazanie mieszkania następuje po uzyskaniu pozytywnego wyniku odbioru technicznego. Deweloper może wystąpić z żądaniem przyjęcia kluczy, ale jedynie w przypadku braku usterek. W czasie odbioru technicznego skup się na wykryciu i zgłoszeniu wszystkich nieprawidłowości, a następnie upewnij się, że zostały one zapisane w protokole odbioru, aby mieć możliwość odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie naprawi usterek w terminie.

Naprawa usterek wykrytych podczas odbioru mieszkania od dewelopera

Nie ma powodów do zmartwień, jeśli podczas odbioru mieszkania wynajętym przez nas inżynierem-pomocnikiem lub samodzielnie wykryjemy usterki. To normalne, że większość mieszkań od dewelopera ma kilkanaście do kilkudziesięciu usterek, które zwykle można naprawić w ciągu kilku tygodni. Kluczowe jest wpisanie wszystkich usterek do protokołu odbioru i nie ustępowanie sugestiom dewelopera, aby pomijać niektóre wady. Deweloper ma obowiązek w ciągu 14 dni potwierdzić lub odrzucić usterki i w ciągu 30 dni usunąć te potwierdzone.

Drugi odbiór techniczny

„Drugi odbiór” to proces sprawdzenia przez nabywcę, czy deweloper usunął usterki i wady zidentyfikowane podczas pierwszego odbioru. W przypadku dużej liczby usterek lub nietypowych zagadnień budowlanych, zaleca się udanie się na drugi odbiór z doświadczonym inżynierem. Nasza firma oferuje atrakcyjne ceny przy drugim odbiorze dla klientów, którzy skorzystali z naszych usług przy pierwszym odbiorze. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać pomoc w zakupie mieszkania.

Usunięcie usterek

Usunięcie wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru jest najczęściej zadaniem generalnego wykonawcy, a nie dewelopera. Generalny wykonawca jest odpowiedzialny za bezusterkowe oddanie mieszkania deweloperowi. Deweloper może przerzucić koszty naprawy na wykonawcę, a czasami nawet generalny wykonawca może przerzucić je dalej, np. na producenta szyb. Aby monitorować postęp w usuwaniu wad i usterek, najlepiej poprosić dewelopera o kontakt do przedstawiciela generalnego wykonawcy. W momencie, gdy jeszcze nie otrzymali Państwo kluczy lub w zamku jest nakładka budowlana, mogą być wizyty przedstawicieli dewelopera, generalnego wykonawcy i innych firm związanych z budową, takich jak podwykonawcy i producenci okien i drzwi.

Przekazanie kluczy po usterkowym odbiorze

W sytuacji, gdy klucze do mieszkania są przekazywane w czasie usterkowego odbioru, należy później umożliwić deweloperowi wejście w celu naprawienia usterek. Jeśli umowa mówi o przekazaniu kluczy w dniu odbioru, a deweloper naciska na późniejsze przekazanie, należy zadbać o to, by deweloper podpisał się na protokole, że wyraża zgodę na takie rozwiązanie. Może to być korzystne, gdyż w trakcie kontrolnego odbioru, po usunięciu usterek, będzie można zauważyć i zgłosić dodatkowe nieprawidłowości.

Jeżeli deweloper nalega na natychmiastowe przekazanie kluczy, a w umowie wyznaczony jest moment odbioru i wydania mieszkania, należy je przekazać. Deweloper jednak wciąż jest zobowiązany do naprawienia usterek zgłoszonych na protokole odbioru.

Wynikające z umowy deweloperskiej obowiązki i koszty nieruchomości (np. opłaty za media, czynsz) przechodzą na nabywcę w momencie przekazania kluczy. W przypadku późniejszego przekazania kluczy po usterkowym odbiorze, nabywca powinien umożliwić deweloperowi wejście do mieszkania w celu naprawy zgłoszonych usterek, chyba że deweloper użyje specjalnej nakładki budowlanej.

Co z usterkami wykrytymi w trakcie drugiego odbioru technicznego mieszkania?

Usterki, które zostały pominięte podczas pierwszego odbioru, można zgłosić deweloperowi na kolejnym odbiorze, niezależnie od tego, czy klucze do mieszkania zostały już przekazane. Jeśli deweloper nie udostępnił jeszcze kluczy, może to być dobra sytuacja, ponieważ wówczas łatwiej jest wskazywać na nowe usterki, które zostały przeoczone podczas pierwszego odbioru. W trakcie drugiego odbioru można również zgłaszać nowe usterki i żądać ich usunięcia. Większość deweloperów zgodzi się na naprawienie usterek zidentyfikowanych podczas drugiego odbioru, nawet jeśli klucze zostały już przekazane.

Niektórzy deweloperzy mogą jednak wykorzystać fakt, że klucze zostały już przekazane, jako pretekst do odmowy naprawienia nowych usterek zgłoszonych podczas drugiego odbioru. Mogą twierdzić, że przekazanie kluczy oznacza, że to nabywca jest odpowiedzialny za wszelkie usterki mechaniczne, które nie zostały zgłoszone w protokole pierwszego odbioru. Można jednak zbić to domniemanie, wykazując deweloperowi, że usterki nie powstały z winy nabywcy i że muszą one być efektem niedoróbek budowlanych.

Ważna sprawa: Czy można odmówić odebrania kluczy na odbiorze technicznym?

W sytuacji, gdy w mieszkaniu jest duża ilość usterek, należy sprawdzić, czy umowa deweloperska pozwala na późniejszy odbiór kluczy. W większości przypadków umowa na to pozwala. Jeśli nabywca nie spieszy się z odbiorem, warto umówić się z deweloperem na późniejsze przekazanie kluczy. To ma kilka korzyści, takich jak: możliwość wytknięcia deweloperowi usterek, które zostały przeoczone na pierwszym odbiorze oraz skłonienie dewelopera do szybszego usunięcia usterek, ponieważ opłaty za media są ponoszone przez dewelopera. W praktyce, kiedy klucze są przekazywane na pierwszym odbiorze, proces naprawy usterek może trwać wiele tygodni lub miesięcy.

Po pierwsze, przekazanie kluczy w trakcie „drugiego odbioru” pozwala na zauważenie usterek, które zostały pominięte lub pojawiły się podczas naprawy problemów wskazanych podczas pierwszego odbioru. W przypadku przekazania kluczy podczas pierwszego odbioru istnieje trudne do obalenia przekonanie, że nowe usterki mechaniczne powstały na skutek działań nabywcy.

Po drugie, a co najważniejsze – odmowa przyjęcia kluczy na pierwszym odbiorze technicznym może skłonić dewelopera do szybszego usunięcia usterek. Deweloperowi zależy na jak najszybszym usunięciu wad, ponieważ ponosi opłaty za media za okres, gdy nie jest jeszcze właścicielem mieszkania. Gdy nabywca wstrzymuje przekazanie kluczy do czasu usunięcia usterek, może nawet ustalić termin drugiego odbioru połączonego z przekazaniem kluczy. Jeśli jednak klucze są przekazywane na pierwszym odbiorze technicznym, proces naprawy usterek może trwać tygodniami, a nawet miesiącami. W niektórych przypadkach, najpóźniejsze drugie odbioru miały miejsce ponad 10 miesięcy po pierwszym.

Umowa notarialna przeniesienia wartości

Czy jest obowiązek podpisania umowy przenoszącej własność, jeśli deweloper nie naprawił jeszcze wszystkich usterek? Odpowiedź brzmi, że podpisanie umowy nie wpływa na obowiązek dewelopera do naprawy usterek. Jednak odmowa podpisania może wiązać się z niebezpiecznymi konsekwencjami dla nabywcy, w zależności od zapisów umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że nawet po przeniesieniu własności, nabywca może żądać naprawy usterek na podstawie rękojmi.

Wykończenie mieszkania od dewelopera

W stanie deweloperskim, większość mieszkań i domów jest niedostępna do zamieszkania, dlatego właściciele często chcą szybko je wykończyć z pomocą firm remontowych. Nie jest jednak konieczne, aby wykończenie rozpoczęło się po usunięciu wszystkich usterek i wad zidentyfikowanych podczas odbioru technicznego. Deweloper nie jest zwolniony z obowiązku naprawy wad, nawet jeśli wykończenie rozpoczęło się wcześniej. Jeśli jednak remont można prowadzić w taki sposób, żeby deweloper mógł naprawić usterki, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby rozpocząć prace jak najwcześniej.

Niezwykle ważne jest, aby przedstawiciel firmy wykończeniowej miał dostęp do protokołu odbioru technicznego, ponieważ może on zawierać ważne informacje, takie jak nierówności posadzki, które mogą powodować pękanie płytek czy parkietu. W takim przypadku firma remontowa powinna upewnić się, że deweloper usunął te wady.

O co pytamy przy zakupie mieszkania – czyli kto sprawdza mieszkanie podczas odbioru?

Jeśli chcą Państwo zamówić usługę odbioru technicznego nieruchomości, prosimy o kontakt z naszym numerem telefonu (728057568) lub o zarezerwowanie terminu odbioru. Experci Budowlani to jedyna firma w Polsce tak dobrze wyspecjalizowana w odbiorach technicznych mieszkań. Nasi inżynierowie pomagają klientom dokładnie sprawdzić nieruchomość dzięki specjalistycznemu sprzętowi budowlanemu, takiemu jak kątowniki, poziomice, pirometry, wilgotnościomierze, kamery termowizyjne i lasery do pomiarów płaszczyzn.

Każdego miesiąca wykonujemy kilkadziesiąt odbiorów, co pozwala nam znać najczęstsze niedoskonałości i uniki deweloperów. Dzięki naszej usłudze będą Państwo mieć pewność, że wszystko będzie w najlepszym porządku i nie trzeba będzie się martwić o ewentualne triki dewelopera.