Jak sprawdzić powierzchnię mieszkania

Kupując mieszkanie od dewelopera często nie jesteśmy pewni co do rzeczywistej jego powierzchni. W tym artykule postaramy się odpowiedzieć na większość wątpliwości, które towarzyszą temu tematowi.

 Jakie są normy do obliczania powierzchni mieszkania?

Obecnie w wykazie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego do obliczania powierzchni znajdują się następujące normy:

• PN-B-02365:1970 – wersja polska – „Powierzchnia budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru”. Norma wycofana i zastąpiona przez PN-ISO 9836:1997 – w wersji polskiej
• PN-ISO 9836:1997 – wersja polska – „Właściwości użytkowe w budownictwie — Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Norma wycofana i zastąpiona przez PN-ISO 9836:2015-12 – w wersji polskiej
• PN-ISO 9836:2015-12 – wersja polska – „Właściwości użytkowe w budownictwie — Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”

Mimo wycofania niektórych z wyżej przytoczonych norm. Warto zwrócić uwagę na fakt, że pod względem formalnym – stanowią one dokumenty o równorzędnym znaczeniu. Co prawda norma PN-B-02365:1970 jest normą niszową i obecnie mało spotykaną w prospektach deweloperskich, a co za tym idzie dalej w rozliczeniach o tyle dwie pozostałe normy są bardzo popularne.  Od tego jaka norma zostanie przyjęta do obliczenia powierzchni naszego mieszkania, zależy finalna powierzchnia jaka zostanie przyjęta do rozliczenia. W dużej mierze to od świadomości klienta zależy, która norma zostanie przyjęta.  Sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – wskazany jest w prospekcie informacyjnym stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jakie są różnice pomiędzy poszczególnymi normami?

Podstawowe różnice obrazuje tabela poniżej

[źródło:  Odbiór lokali mieszkalnych i użytkowych O. Kopyłow, J. Sieczkowski PUBLIKACJE INSTYTUTU TECHNIKI BUDOWLANEJ]

Norma PN-ISO 9836:2015-12 wprowadza następujące zmiany w stosunku do normy PN-B-02365:1970:

• Obowiązek przyjmowania wymiarów w stanie wykończonym, a nie jak wcześniej w stanie surowym
• Przyjmowanie wymiarów na poziomie posadzki, a nie jak wcześniej na poziomie 1 m
• Rozróżnienie kondygnacji i ich części np. na Loggie, balkony, trasy, pokoje, salony etc.
• Konieczność odrębnego obliczania i wykazywania powierzchni o różnych wysokościach
•  
• W jaki sposób obliczyć powierzchnię pod skosami?

Wg normy PN-B-02365:1970 powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem oblicza się zależnie od wysokości:

• wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%,
• wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%,
• wysokości poniżej 1,4 m nie wlicza się

Wg normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, wg poniższej zasady:

• wysokości od 1,9 m liczy się w 100%,
• wysokości poniżej 1,9 m zaliczanej wyłącznie do powierzchni pomocniczej

Wg normy PN-ISO 9836:2015-12 został wprowadzony obowiązek oddzielnego obliczania i wykazywania powierzchni o zróżnicowanej wysokości.

Jak przyjąć bezsporny sposób obliczenia powierzchni pod skosami?

W tym miejscu warto sięgnąć do ustaw i rozporządzeń:

• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Konkretnie do art. 2 ustęp 2

„Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”

• ROZPORZĄDZENIA MINISTRA ROZWOJU z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Konkretnie § 20 ustęp 4 b)

„– powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,

– powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,

– przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

– przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,”

Jaka jest dopuszczalna odchyłka przy powierzchni oddawanego mieszkania?

Nie jest to jednoznacznie określone w tzw. „ustawie deweloperskiej”. Przyjmuje się odchyłkę na poziomie 2 %. Jest to cedowane między innymi na rozbieżności pomiędzy normami, a wynika to też pośrednio z rekomendacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Wartość 2% ma też odniesienie w orzecznictwie sądowym m.in. w wyroku z dnia 08 lipca 2015 roku (sygn. akt VI ACa 831/15) Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, iż 2% różnica pomiędzy tym, co zostało zapisane w umowie, a rzeczywistą powierzchnią mieszkania oznacza prawidłowe wykonanie umowy, stanowi „dozwolone określenie jej przedmiotu”.

Czy deweloper musi zmierzyć powierzchnie mieszkania?

Generalnie ustawodawca nie określił jednoznacznie w jaki sposób powinno być to wykonane. Deweloper ma dwa momenty kiedy musi „wylegitymować się” powierzchnią lokali podczas procesu budowlanego. Pierwszy moment to złożenie dokumentów zawiadamiających o zakończeniu budowy. Na podstawie art. 57 ustawy prawo budowlane ustęp 1a

„W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 projekt budowlany ust. 6 pkt 1.”

Powyższe stanowi jedynie oświadczenie Kierownika Budowy co wynika wprost z niniejszego paragrafu.

Drugi moment to potwierdzenie samodzielności lokali na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, gdzie na podstawie operatu sporządzonego najczęściej przez kierownika budowy luba architekta, wykazywana jest powierzchnia lokali, potwierdzana własnoręcznym podpisem dotychczasowego wściela (dewelopera).

Czy istnieje obowiązek inwentaryzacji geodezyjnej lokalu mieszkalnego?

Nie ma przepisu prawa nakazującego inwentaryzację geodezyjną lokali mieszalnych. Niektórzy błędnie interpretują inwentaryzację geodezyjną z obowiązkiem pomiarowym lokali mieszkalnych. Geodeta zgodnie z prawem ma obowiązek zinwentaryzowania obiektów znajdujących się „na mapie” czyli wielkości obiektu, usytuowania, przyłączy i utwardzeń itp. Nie ma obowiązku mierzenia lokali.  W praktyce często się zdarza, że na małych inwestycjach często początkujących deweloperów, inwentaryzacji geodezyjnej lokali nie ma. Warto wiedzieć, że jeśli nie wynika to wprost z zawartej umowy deweloperskiej klient może nigdy takowej dokumentacji nie otrzymać.

Czy warto sprawdzać powierzchnie lokalu?

Tak, zalecamy sprawdzenie powierzchni za każdym razem. My sugerujemy, żeby każdorazowo prosić o pomiary geodezyjne dewelopera (choćby stosownym wpisem w protokole odbioru mieszkania), W przypadku braku pomiarów i jednoczesnym dostrzeżeniu różnic wskazujemy, aby wykonać je na własną rękę nie czekając na dewelopera.